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停止去库存?
2018-09-27
       自2015年12月中央经济工作会议提出“化解房地产库存”以来,全国商品房待售面积持续下降。成效显著 百城住宅库存规模回落至七年前水平
     中新网文章指出,商品房待售面积是反映房地产库存水平的指标之一。根据国家统计局公布的数据显示,2011年末全国商品房待售面积为27194万平方米,四年后的2015年末,商品房待售面积至71853万平方米,涨幅超2.6倍。
      面对如此大的库存规模,2015年12月的中央经济工作会议明确提出“化解房地产库存”。之后,各地相继出台降低首付比例、鼓励农民进城买房、减少交易税费等政策。受此影响,市场交易频繁,楼市库存明显减少,至2018年7月末,商品房待售面积降至54428万平方米。
   对于去库存效果,国家统计局在上半年国民经济运行情况新闻发布会上称,房地产去库存成效突出。根据国家统计局公布的数据粗略测算,7月末商品房待售面积已处于近34个月最低值。如果单从住宅待售面积来看,该数值已经处于近46个月低点。
   同样,上海易居房地产研究院近日发布的一份报告,也证实了去库存成效的显著。这份名为《100城住宅库存报告》显示,截至2018年7月底,易居研究院监测的100个城市新建商品住宅库存总量为42369万平方米,环比减少0.6%,同比减少8.0% 。

    从历史数据来看,2015年以来全国100城库存规模呈现持续下跌态势。充分体现了近三年全国去库存“战役”取得了较好的效果。报告显示,当前全国100城库存规模相当于2011年11月的水平,即库存规模回落到了七年前的水平。

    该报告提供的另一组数据显示,7月份100个城市新建商品住宅存销比为9.6。这代表市场仅需9.6个月就能消化完这些库存。从历史数据来看,该数据总体处于历史低位运行。
    易居研究院智库中心研究总监严跃进表示,全国百城库存水平继续下跌,说明当前市场正步入“缺货”阶段,此类市场特征与近期房价过快上涨的现象也是关联的,应该说库存市场的基本面正在发生根本性变化。
    部分城市明确提出停止去库存 政策转向?

    实际上,面对房地产库存不断减少的现状,一线城市已经行动起来。《100城住宅库存报告》显示,从同比增幅看,一线城市在连续34个月库存同比下跌后,在今年6月份首次出现同比正增长,7月继续同比正增长,这意味着一线城市正进入补库存的阶段。
    业内人士认为,地方应当明确提出停止去库存政策。随着房地产市场的变化,调控政策已经从去库存转向补库存和遏制房价上涨阶段。
    据新华社报道,为落实中央关于坚决遏制房价上涨的精神,呼和浩特市于近日出台全面停止去库存调控措施。据介绍,去库存政策实施以来,呼和浩特通过培育房屋租赁市场,发展创客地产,推进棚改货币化安置回迁购买,发挥住房公积金作用,拓宽公积金使用范围等具体措施取得明显成效,库存住宅面积从2016年的1698.39万平方米下降到507.65万平方米,库存房屋截至6月底已趋于合理消化周期,供需关系趋于合理。
    呼和浩特市住房保障和房屋管理局副局长杨万邦介绍,2016年以来,按照国家相关政策,呼和浩特市开展房地产去库存工作,住房土地供应量相对较少,按土地部门提供数据显示全市近三年的住房土地供应不足2000亩,造成近两年上市销售房源较少;并且呼和浩特市实施棚户区三年改造,共安置30311户,完成征拆面积606万平方米,按照“先安置、后征拆”的原则,约95%的棚户区改造实施了货币化补偿安置,进一步释放了市场购买力,因此造成去年以来呼和浩特市房价上涨较快。
    此外,引进人才计划、资本和劳动力向城市转移导致需求较大,改善性住房和刚需购房比例逐步升高,以及公共服务资源和配套设施的完善,也是导致呼和浩特房价上涨的因素。
    鉴于以上情况,呼和浩特方面表示,将增加住房用地有效供应、加大保障性住房供应力度,继续落实商品住房开发项目配建3%的公共租赁住房任务。稳步推进棚户区改造项目回迁安置,回迁安置比例控制在70%左右;加快实施公租房租售并举政策。
    在严跃进看来,呼和浩特今年以来的库存规模和去库存周期总体在变小,但房价有所反弹,重新审视既有的库存政策并积极做出调整,非常关键。“停止去库存或将是下半年新方向。和呼和浩特情况类似的还有西南、西北的部分城市。”严跃进表示。
    易居研究院报告认为,2018年下半年相关城市的库存政策会有所调整,这也是为了促进供求关系的再平衡和房价的稳定。
    因城施策 构建“去库存”措施新思路
    事实上,认真研究库存问题,找出其变化规律,制定相应的预警和管理对策,对于促进房地产市场健康发展具有重要意义。
    上海易居房地产研究院近日举办的一场论坛上,上海市房产经济学会会长沈正超认为,造成房地产商品库存过多的原因是多方面的。因此,"去库存"也应因城施策,切忌生搬硬套国家规定。他提出,当前一线二线城市在"去库存"的同时,特别要防止出现新的库存。
    根据易居研究院发布的《房地产库存问题研究》报告显示,从结构上看,2012年至2017年,35个大中城市商品房实际库存中住宅占比振荡下行,从56.6%下降到44.6%,这表明商品房实际库存从以住宅为主转为以非住宅为主,意味着商办用房的库存问题变得更加突出。
    换言之,在全国平均层面商品住宅库存已处于合理水平,但以商办用房为主的非住宅商品房库存规模远超合理规模区间。另外,从2005年至2017年全国不同类型商品房期房销售面积来看,期房销售的绝对主力是住宅,商办用房销售占比非常低,这在一定程度上反映了商办用房受自身特性影响,“去库存”难度更高。
    上海易居房地产研究院院长、华东师范大学终身教授张永岳认为,库存问题的解决,既改善房地产市场的供求关系,也有效化解相关金融风险。这一切符合供给侧结构性改革的大方向,也有助于房地产长效发展机制的更好建立。

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